重燃2003 第315节
说到这里他也有些哭笑不得，“甚至有的时候，我看着地图也在想，宋儒华要是做房地产，恐怕也是一把好手。”
孙红兵闻言嗤笑了一声，“所以，在it界，说起top，没人当它是一个it企业，更像是搞房地产的。”
卿云拉回了正题，“这里的规划你也看见，周围的企业种类繁多。
商贸、物流、加工、石油天然气化工、煤电、煤气化、机电、纺织什么都有。
更像是一个大杂烩，而不是专属的工业区，所以……”
再过十年，这叫产业造城，蛇口、松山湖都是典型的案例。
迎着孙红兵的目光，卿云在地图上画了个圈，“这里是西域经济最发达的地区，这里的人口有近500万人，占整个西域人口的24%，是西域现代工业、农业、交通信息、教育科技等最为发达的核心区域。
而偏偏这里的房地产……特别是top产业园四周全是所谓的高科技企业的生产基地。
孙哥，你说那些年轻人，每天往返市区单边30公里，他们难道没有购房需求？他们难道只想住厂区的四人间、八人间宿舍？”
孙红兵彻底明白了过来，“岂止是年轻人！还有那些高管！”
见卿云挑了挑眉头，孙红兵拿过那3000亩地的地形图仔细看着，而后草算了一番，
“3000亩是个大楼盘，可以至少分成5期来开发，同时，可以做点花园洋房、叠拼、独栋等业态……”
说到这里，他摇了摇头，“不行，这个需要设计院的那帮人来规划设计。”
卿云很是理解，“专业的事情交给专业的人，孙哥，你现在要想的是，怎么土地变性。”
孙红兵也不看自己的资料了，指着卿云电脑，就着那依次排开的27个文件夹，一个个的说着，
“西部软件园，这是商业用地，商改住，问题不大，交齐款项就行。”
卿云有点疑惑了，“孙哥，没这么简单吧？”
改变土地性质，他印象里面，手段得通天才行。
他知道孙红兵肯定有办法，但这办法这么简单粗暴的？
第25章 老爷们儿的事，你别管！
孙红兵摇了摇头，“这方面你确实不在这行不明白里面道道。
其实这27个产业园都有一个总体的解决思路，只是具体细节需要具体分析。
宋儒华当时拿地，拿的很便宜，地方上几乎是半卖半送，甚至有的地方压根儿没要钱。
比如潇湘省的星城，一分钱都没要，直接给了252亩。
这一点，放在当时，是招商引资的配套措施，放在现在top要暴雷了，就是天大的罪过。”
卿云一听便明白了过来。
如果园区是正常使用状态还好，top暴雷就暴雷，无所谓的。
无非是宋儒华和银行等债权人之间的债权债务关系处置问题，园区公司的股份划转，并不影响园区的正常运转。
就业人口在、周边消费在，没地方什么事。
但偏偏top的27个园区，除掉西部产业园，其他的基本都是正在开工建设未完工的状态。
这一停，全是空置的烂尾楼，甚至还有很多地方全是空地。
舆论追责之下，招商引资的措辞又站不住脚，这地方的责任可就大了去了。
舆论嘛，它们只需要话题度，根本不管地方死活的，带起节奏来，吃瓜群众再一吆喝，再远见卓识的公人都顶不住的。
不做事，最轻松。
孙红兵也在发着牢骚，“多干多错，少干少错，不干不错，是个人都知道以后该怎么选。”
说道这里，他嗤笑了一声，“他们也不想想，郊区，穷乡僻壤的，地方拿什么来招商引资？
没有招商引资，哪来的就业岗位？到头来，那帮年轻人才会明白，他们砸掉的是自己的饭碗。”
卿云见状赶紧拉回话题，“孙哥，我还年轻，暂时没有去唱铁窗泪的想法。”
孙红兵闻言笑了笑，“怕啥？我唱了四年。”
不过他也没有再发牢骚，继续说着，
“宋儒华很聪明，所有的土地全部办了证的，地方还没办法收回来，现在都是市场经济，要讲契约的。
而且即使收回来，也带来不了利益，反而会被责难让别人白嫖了那么多年。
此刻，地方也迫切的需要把自己给摘出来。
只要我们承诺依规把土地款按照区域的住宅用地市价交齐，这算是用市场行为替他们合理解套，土地性质当然就能变。
有些地方，比如春城那里，我们可以为工业园区做商业配套，直接的增加地块的吸引力，地方也乐意。
但至于怎么交齐，几年交齐，这就需要谈了，这是后续处理的重点，但原则上都是各退一步的事情。
这一点，我的想法还是那晚我说的，在地价快速上涨的阶段，宁肯多付一点钱，把账期拉长，用金钱换时间。
三线城市快进快出的打短平快，一二线城市可以考虑稍微放慢节奏，等待房价的上涨。”
卿云呵呵了两声，“这个度需要测算一下，看看资金成本、机会成本和持有成本孰高孰低。
只要算的过账来，一二线城市我个人建议还是放慢节奏。
什么等待房价上涨？孙哥，不要那么俗气，我们只是在和时间做朋友嘛。”
他突然反应了过来，倒是自己的思维被后世的条条框框给圈住了。
这个年代，在国n条、国n+1、n+2、n+n条出台前，合法合规的土地变性确实不难。
孙红兵闻言愣了一下，而后不得不竖起了大拇指，“特么的还是你无耻些！”
捂盘就捂盘，还扯什么‘和时间做朋友’！
不过……
孙红兵心里微微一叹。
这毛都没长齐的小子，特么的和那逆天的高考成绩一般，是个十足的妖孽！
智柳吹捧他是‘能够一眼看穿行业本质的人’，此刻他认为，卿云更符合这句话。
商业，其实就是算账，账算的过来，怎么做都行。
他晃了晃脑子，手指点了点卿云拿出来的纸笔，端起了茶杯，
“我这块没什么问题了，不过，卿总，交易架构，你是不是可以明确了？
毕竟……
我这边立刻就需要启动。”
卿云笑了笑，而后一边在纸上比划着，一边缓缓说道，“整个交易很简单，我们采取五方换股的并购模式……”
“噗！”
孙红兵一个没忍住，嘴里的水喷了出来。
好在，他还有理智，没喷到卿云的脸上，危急之时侧头喷向了窗户。
“你特么的说的是人话不？五方？简单？”
孙红兵被气笑了。
这年轻人，口气挺大！
卿云嘿嘿的笑着，“是很简单啊，我们先成立一只伞型基金。”（2015年被禁止）
他手里快速的纸上画着结构，“整个母基金的出资分成三级架构，母基金层面，
优先级资金我来负责找，固定年化利率大概在8%左右，同时享有10%的超额利润；
你现在账上的19.5个亿资金作为夹层资金，没有固定收益，享有70%的超额利润；
我出资5000万，作为劣后级资金，同样没有固定收益，享有20%的超额利润。
这个大框架你有没有异议？”
孙红兵闭上眼睛考虑了良久，“母基金层面原则上没有意义，但是，基金管理人层面，至少投决会我要有一票否决权。”
投向房地产市场的资金，这优先级资金的利息不算高。
当然也附带了超额利润的分享权，总体算下来条件很是正常。
他的资金作为夹层，超额利润的大半都归了他，不要利息也是应该的。
卿云点了点头，“合理。基金管理人，我们新注册一家公司来担任，我独资。
投决会三方各派一人，重大事项全票表决通过，非重大事项三分之二通过。”
孙红兵嘶了一声，不是觉得卿云吃独食，而是……
“你才18岁，就准备站在前台了？”
说罢，他舔了舔嘴唇，“小伙子，我必须给你个忠告，你这么单独的站出来，你岳父可就护不住你了。”
孙红兵一直以为卿云只是操盘，站台还是秦天川出面站台。
没想到最后是这个少年自己站了出来。
卿云疑惑的看了他一眼，而后双手一摊，无良的笑着，
“关我爸什么事？这所有的一切都是我自己的操作啊。
这个企业姓卿，不姓秦。”
孙红兵闻言顿时瞪大了眼珠子，伸出手指颤抖的半天说不出话来。
好半天，他皮笑肉不笑的开了口，
“卿总，你要明白一件事，你现在能做这件事，大家是看在你未来岳父的面子上的。
不然……”
他看了一眼旁边的秦缦缦，而后压低了声音，“你懂的！”
卿云笑了笑，耸了耸肩膀，“我懂啊。”