从透视开始暴富 第236节
不过他自己也是几百亿身家的人，盖栋楼也不是什么不可想象的大事。
况且那个位置就在金陵市中心，还是很保值的。
“行吧，我们现在去找徐卫民，他打算拍那块住宅用地，情况比较熟悉，找他详细问问。”
“行，马上过去，我现在就给他打电话。” 王景行挂了电话，立刻联系徐卫民。
得知徐卫民刚好在公司，便马不停蹄地赶了过去。
王景行赶到的时候，董建川已经先到了，正和徐卫民坐在沙发上喝茶聊天。
“徐哥。” 王景行赶忙上前打招呼。
徐卫民放下手中的茶杯，热情地倒了杯茶递给王景行，示意他坐下。
“老弟。听建川说你对新街口淮河路那块商业用地感兴趣？”
王景行接过茶杯，轻轻抿了一口，掩饰着内心的激动。
“对，路过那边，感觉位置不错，面积也不大，想拍下来盖楼自持。”
徐卫民从桌上拿起打印好的土地出让公告，递了过去：“这块地占地面积 4.5 亩，刚好 3000 平方米。”
“因为在古玩城附近，地块又小，所以限高 60 米。建筑密度 45%。”
王景行一边听着，一边在心里盘算。
商业办公楼的层高通常在 3.5 米至 4.5 米左右，限高 60 米盖 16 层正合适。
占地面积 3000 平方米，建筑密度 45%，总共可以盖 21600 平方米。
王景行一听，眼中闪过一丝惊喜，觉得这简直太合适了。
16 层不多不少，主楼 16 层，每层 1000 平方米左右，用于办公。
裙楼盖 5 层，每层也差不多 1000 平方米，盖成商场。
王景行一脸雀跃，迫不及待地问道：“徐哥，我对这块地很感兴趣，您帮我估计一下，拍地加建设的成本大概要多少。”
徐卫民端起茶杯，先是轻吹去表面漂浮的茶叶，接着才不慌不忙地抿了一小口。
待那温热的茶水顺着喉咙缓缓滑下后，他方才开口：“目前你的设计方案还没出炉，要想计算得特别精准那是没办法。”
“但大致的情况嘛，还是能够估摸一二的。”
说罢，他将手中的茶杯轻轻放下，继续分析道：“就先说这块地吧，地理位置确实称得上优越，只可惜面积不算大。”
“而且当下商业地产的形势可不太乐观，估计参与竞拍的竞争对手不会太多，竞争也不会太过激烈。”
“依我的经验判断和公司的分析，拿地成本方面，楼面价格应当不会超出两万每平米。我估摸四个亿之内应该就能把它拍下来。”
紧接着，徐卫民伸出手指比划着介绍起来：“再看这栋楼的规划，如果总共十六层高，建筑面积大概在21600平方米上下。”
“若是按照高档写字楼的建设标准来打造，无论是建筑材料的选用、整体的设计风格，还是智能化系统以及相关配套设施等各方面，都采用较高规格的话。”
“每平方米的建设成本通常会介于8000到10000元之间。”
稍作停顿，他又补充道：“此外，还有其他一些诸如配套设施建设费用，以及各种税费等等。综合这些因素考虑下来，加上土地成本，我预估整个项目所需资金也就6个亿左右。”
听到这里，王景行不禁暗暗舒了一口气，原本紧绷的心弦瞬间松弛了不少。
只见他的嘴角微微上扬，流露出一抹自信满满的笑容，心中暗自思忖着：这样的预算对于自己而言毫无压力可言呐！
第320章 请教
听到这里，王景行已经下定决心要拿地盖楼了。
钱来得太快太容易，三十个亿王景行根本毫无压力。
仔细看了一遍金陵市规划和自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告。
认真记下地块的基本情况和规划指标要求，以及申请人应具备的条件。
这次的土地使用权挂牌出让没有限最高价，按照价高者得原则确定竞得人。
这对王景行而言更有利。
要不然如果有其他人竞标，投到最高价还得摇号。
王景行直奔主题：“徐哥、董哥，我决定拿地盖楼，可我对房地产开发这一块，真的是两眼一抹黑。”
“两位大哥能不能指点我一下，先告诉我自然人竞标和公司竞标的优劣势？我现在完全不知道该走哪条路。”
徐卫民端起茶杯，轻抿一口茶，缓缓说道：“自然人竞标，好处是手续相对简单，提供的材料比较少。”
“但它的劣势也很明显。”徐卫民微微坐直身子，表情变得严肃起来：“首先就是资金问题，土地竞拍需要大量资金，这可不是一笔小数目。后续的开发、建设、运营更是麻烦，每一个环节都需要源源不断的资金投入。”
他一边说着，一边用手指轻轻敲打着桌面，“用自然人的身份运作，银行贷款这一块相对就比较麻烦。”
“银行更倾向于和有实力、有稳定运营模式的公司合作，对自然人贷款的审核会更加严格，即便用土地抵押，额度也可能有限。”
“而且从项目开发从规划设计到施工建设都需要专业的人才和团队协作，自然人很难组建起这样完整的团队。”
王景行微微点了点头，在心里默默盘算着自己的资金状况。
他心想，自己又不需要贷款，资金方面暂时还能应付得来。
徐卫民继续说道：“而且从项目开发从规划设计、施工建设都需要专业的人才和团队协作，自然人很难组建起这样完整的团队。”
“你想想，一个人怎么可能面面俱到，从设计图纸到监督施工，每一个环节都需要专业知识和经验。”
王景行在心里默默想着，设计、施工建设肯定都是外包的，这些对他来说应该没有很大区别。
徐卫民放下茶杯，身体微微前倾，目光紧紧盯着王景行，继续说道：“当然，这些区别都不是特别大。”
他稍微停顿了一下，语气变得更加凝重：“但是从风险承担角度来讲，自然人承担的是无限责任。”
他加重了 “无限责任” 这几个字的语气：“一旦项目出了问题，比如施工过程中出现重大事故需要巨额赔偿，或者后期经营不善出现亏损，那所有的债务都得你个人兜底，很可能把你之前积累的财富都搭进去。”
他的话如同一记重锤，敲在王景行的心上，让他不得不认真思考这个问题的严重性。
董建川接过话茬：“还有啊，在市场认可度上，自然人开发的项目往往不如公司。”
“企业和租户更愿意和正规的公司签长期租约，觉得公司更靠谱、更有保障。”
“如果是自然人身份，对以后写字楼出租、吸引优质客户可不利。”
徐卫民喝了口茶，继续说道：“其实你都不用考虑那么多，肯定是成立公司划算。”
“其他都不说，税务政策差别就很大。”
“自然人持有写字楼用于出租，涉及的税费主要有个人所得税、房产税、增值税及附加等。”
“个人所得税按财产租赁所得计算，税率一般是20% ，虽然在实际操作中，有些地方会采用核定征收的方式，税率可能低一些，但也低不到哪里去。”
“房产税是以租金收入为计税依据，税率是12%。”
“增值税方面，如果月租金收入不超过15万元，可以免征增值税；超过15万元的话，目前是按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳。”
“另外，还得缴纳城市维护建设税、教育费附加等增值税附加税费，这些税费是根据实际缴纳的增值税来计算的。”
听徐卫民这么一说，王景行才知道持有物业后要交这么多税，问道：“那公司持有的话，税率有优惠吗？”
徐卫民解释：“公司持有写字楼出租的话，其实涉及的税费种类也不少。”
“企业所得税是一大块，按公司的应纳税所得额计算，一般税率是25% 。”
“房产税同样是以租金收入为计税依据，税率也是12%。”
“增值税和自然人出租类似，不过公司的增值税税率根据不同情况可能是9%或者5% 。”
“相应的增值税附加税费也得缴纳。”
“此外，公司还可能涉及城镇土地使用税，根据土地所在地的不同，税额标准也不一样。”
徐卫民接着说道：“总体来看，自然人持有物业在税费计算和缴纳上相对简单，但税率方面没有太多优惠。”
“但公司持有物业虽然税费种类多，但可以通过合理的税务筹划来降低税负，比如利用一些税收优惠政策、折旧和公司运营成本抵扣等。”
“不过，这就需要专业的财务和税务人员来操作了。”
他强调了专业人员的重要性：“总的来说，公司整体税负要低于自然人，而且还承担有限责任。所以，肯定是成立公司更好。”
王景行认真听完，从口袋里掏出笔记本和笔，在笔记本上仔细记录着，每一个关键信息都不放过。
他一边记录，一边在心里权衡利弊。
记录完后，他抬起头，脸上露出坚定的神情，说道：“两位大哥，听你们这么分析，公司竞标和运营优势还是很明显的。我决定成立公司来做这个项目。还得麻烦两位大哥在后续的过程中多帮帮我。”
徐卫民和董建川对视一眼，然后笑着点头。
徐卫民说道：“行，景行，有决心就好。后续有什么问题，尽管开口，我们能帮的一定帮。” 他拍了拍王景行的肩膀，给予他鼓励和支持。
“我们公司没有打算做商业地产，但也参与了住宅地块的竞拍，核心地段的资产永远都有市场的。”
徐卫民说道：“时间比较赶，你赶紧去注册公司，到时候需要什么材料，我和你说。”
王景行确实都不太懂，又问了两位老哥不少常识性的东西。
直到晚饭时间，王景行请客，上白酒把董建川和徐卫民喝倒以示感谢。
第321章 拿地
第二天，王景行早早来到金石阁。
阳光穿过薄雾，洒在街上的青石板路上。
王景行站在金石阁的二楼窗前，手中把玩着一枚羊脂玉扳指，看着古玩城的方向，眼神中透着一丝沉思。
脑海里全是昨天与董建川、徐卫民会面时候了解的东西。
经过一晚上的思考，心中已经有了清晰的计划。
成立公司，拿下那块商业用地，建造一座商场和写字楼。
说干就干，王景行马上开始行动。
他首先联系了董建川推荐的一家专业中介公司，负责协助注册公司。